Снизятся ли цены на жильё?
Рубрика: Экономика и финансы
Возможно ли в принципе создание доступного жилья в России? На этот вопрос нам ответила Елена Иванкина, доктор экономических наук, профессор, декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГС – Не ошибусь, если скажу, что самым главным, ключевым, жизненно важным вопросом для ...
Возможно ли в принципе создание доступного жилья в России? На этот вопрос нам ответила Елена Иванкина, доктор экономических наук, профессор, декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГС
– Не ошибусь, если скажу, что самым главным, ключевым, жизненно важным вопросом для каждой российской семьи является жилье.
И, пожалуй, самым острым углом этот вопрос повернулся к тем, кто живет в столице.
Мало кто знает, что Москва находится на одном из последних мест в стране по обеспеченности населения жильем, а ее новостройки относятся только к бизнес классу или «luхury». Проклятый квартирный вопрос испортил не только москвичей, но их – в первую очередь, так как Москва является уникальным регионом с самой высокой капитализацией жилой недвижимости, где реализуются инвестиционные планы самых обеспеченных семей России. Судите сами.
К началу кризиса в середине 2008 г. средняя цена за кв. м в Москве составляла 164 тыс. руб., сейчас – 212 тыс.
руб.
В значительной степени высокие цены на московское жилье объясняются тем, что спрос на него – всероссийский. Столица резко выделяется среди всех городов России уникальным сочетанием экономических показателей, формирующих неоправданно завышенный в ценовом плане рынок недвижимости: в Москве проживает 7% населения, концентрация банковского капитала составляет 83%, розничного торгового оборота – 26%, инвестиций в коммерческую недвижимость – 82%. До кризиса 2008-2009 гг., а также с 2010 г. по настоящее время 80% новостроек являются инвестиционными и приобретаются не москвичами (!) с целью сохранения сбережений.
Обращу ваше внимание на то, что проклятие квартирного вопроса становится особенно наглядным при использовании общепринятых методик определения доступности жилья.
Доступность жилья определяется как результат деления стоимости стандартной квартиры на медианные доходы семьи (двух супругов).
Иными словами, доступность жилья показывает, сколько лет необходимо потратить семье, получающей медианный доход, на приобретение домовладения. В России в качестве домовладения принят стандарт – 54 кв. м на семью из трех человек (в Великобритании – 75 кв. м).
Особенно важно обратить внимание на то, что доходы семьи считаются по медианным показателям, которые ниже средних на 40-70%.
Если семья направляет весь свой доход на приобретение жилья и копить приходится более пяти лет, то жилье считается практически недоступным. Это точно отражает картину, полученную при решении реальных ипотечных задач (с учетом 30%-го первоначального взноса, одной третьей семейного дохода, принимаемого в расчет для выплаты, процентной ставки по кредиту). Если рассчитать реальную доступность жилья в нашей стране, то в Москве жилье является доступным только для 5-7 % населения, а в других городах 10-25%.
От подобных цифр возникает чувство безысходности.
Но так ли все плохо? На мой взгляд, выход есть.
Для создания доступного жилья необходим целый набор механизмов, который позволит реально сделать жилье доступным.
Система мер по созданию доступного жилья зависит от выбранной государственной стратегии. Если государство ставит задачу обеспечить доступным жильем 50-60% российских семей, то можно, исходя из общепринятой методики, рассчитать «справедливую» цену жилья. Она не должна превышать 24-30 тыс. рублей за 1кв.
м. В эти параметры укладывается малоэтажное домостроение. Принятая Министерством регионального развития РФ программа строительства малоэтажного жилья предусматривает следующие параметры:
реализационную стоимость 1кв. м не выше 24-28 тыс.руб.; компенсацию из Федерального бюджета 6% общих затрат на домовладение в части затрат на коммуникации; компенсацию из регионального бюджета 40% общих затрат на домовладение в части затрат на коммуникации; предоставление земельного участка для кооператива граждан для постройки малоэтажного жилья бесплатно или за минимальную цену, включающую только покрытие затрат на землеустройство и регистрацию.
Эта программа с 2006 г. реализуется в 36 регионах России. Там, где имеется политическая воля и экономическая заинтересованность региональных властей в осуществлении данной программы.
Еще одно решение проблемы строительства доступного жилья лежит в области строительства доходных домов, как коммерческих, так и для социального найма.
Это не является абсолютно новым для России – система арендного жилья и строительства доходных домов была широко распространена в дореволюционной России.
Жизнь в арендованных апартаментах является неотъемлемой частью западного рынка жилья, занимая иногда до 70% жилого фонда.
Для наглядности приведу цифры. В доходных домах проживают 55% граждан Германии, 70% Швейцарии, 45% Франции, 32% США. Так что это удобно.
А для экономики страны это и выгодно, и логично: в период активной экономической жизни народ уезжает туда, где есть работа.
Если россияне ищут работу там, где живут, то на западе люди живут там, где работают. Это отличная от привычной нам модель поведения. И пока она нам малодоступна.
В Москве, как и в других городах, сейчас аренда носит хаотичный и «теневой» характер. По данным социисследований, около 1,7 млн квартир ежегодно сдаются в аренду физлицами – владельцами квартир, но только 10% из них носят открытый характер, 90% – скрытый.
Бюджет города теряет на этом как минимум 1500 трлн рублей.
Механизм обеспечения создания арендного жилья – это привлечение средств бизнеса, развитие государственно-частного партнерства. Считаю, что нужен категорический запрет на финансирование строительства жилья, дорог, общественных зданий из бюджетных средств. Бюджетные деньги подвергаются варварскому распилу и плодят коррупцию. Бизнес свои деньги будет тратить только на создание объекта.
Но для этого частные компании надо привлечь преференциями:
особый порядок предоставления земельных участков; льготное кредитование; льготное налогообложение (как в Индии: для бизнеса, создающего общественные объекты, – 5-летние налоговые каникулы); субсидии и ссуды для применяющих «зеленые» технологии; помощь в получении кредитов под залог активов.Также необходимо разработать и реализовать программу строительства частных и муниципальных доходных домов, обеспечить функционирование системы социального найма.
Сложнейшее переплетение экономических, социальных и ментально-психологических проблем делают проблему создания доступного жилья сложной. Но без ее решения дальнейшее развитие страны невозможно.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
